Các yếu tố khiến nhà đầu tư ra quyết định đầu tư

Đầu tư là một ngành nghề luôn tiềm ẩn những rủi ro mà chúng ta không thể dự đoán, tính toán trước được. Việc đầu tư sẽ bị tác động rất nhiều yếu tố, đòi hỏi nhà đầu tư phải am hiểu về đối tượng mình muốn đầu tư, khả năng của mình cũng như mọi những tình huống có thể xảy ra trong hiện tại và tương lai. Xác định khả năng đáp ứng nhu cầu đầu tư cũng chính là phân tích rõ những điểm mạnh sẵn có và lường trước những rủi ro trong tương lai

Để xác định khả năng đáp ứng nhu cầu đầu tư, chúng ta hãy phân tích dựa trên 3 khía cạnh của câu thành ngữ: thiên thời, địa lợi, nhân hòa. Thiên thời, Địa lợi, Nhân hòa – là thành ngữ dùng để chỉ ba yếu tố cần thiết giúp tạo nên sự thành công cho một sự kiện, một công việc, hay một điều gì đó mà con người mong muốn đạt được, mà cụ thể ở đây là dự án đầu tư.

1. Thiên thời

Thiên thời đơn giản là thời gian, là khi nào, là bao giờ. Làm bất cứ việc gì cũng phải đặt câu hỏi, có sớm quá không, có muộn quá không, có đúng lúc không? Hành động mọi việc nên ĐÚNG LÚC, ĐÚNG THỜI ĐIỂM đó mới là cách hiểu của Thiên Thời là vậy. Mở rộng ra, Thiên thời còn là những thời cơ mà chúng ta phải nắm bắt lấy. Điển hình như làn sóng đầu tư vào Việt nam, dù đại dịch Covid-19 đang hoành hành nhưng vấn diễn ra vô cùng mạnh mẽ

“Trong 7 tháng đầu năm, Singapore dẫn đầu trong 86 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam với tổng vốn đầu tư là 5,92 tỷ USD, chiếm 35,4% tổng vốn đầu tư. Nhật Bản đứng thứ hai với 2,54 tỷ USD (15,2%) trong khi Hàn Quốc đứng thứ ba với 2,2 tỷ USD (13,1%).

Phần lớn vốn đến từ Singapore và Nhật Bản được đưa vào các dự án đăng ký mới, chiếm 81 và 68,3% dòng vốn FDI, báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài nhấn mạnh.

Tính đến ngày 20/7, các dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã giải ngân 10,5 tỷ USD, tăng 3,8% so với cùng kỳ năm ngoái, điều này cho thấy khu vực FDI vẫn mạnh trong thời kỳ đại dịch.”

Xem thêm: VKI – Cung cấp giải pháp tổng thể về đầu tư dự án

Các chuyên gia dự đoán bất động sản công nghiệp và nguồn vốn FDI sẽ tiếp tục đổ dồn vào Việt Nam sau khi đại dịch kết thúc. Hưởng ứng làn sóng này, các quốc gia như Nhật Bản cũng đang có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp chuyển dịch nhà máy sang Việt Nam. Ngoài ra, các nhà đầu tư Việt Nam cũng nên nhanh chóng chuẩn bị cho mình một tâm thế tốt để đón sóng đầu tư mới này. 

Ngoài ra, thiên thời còn là những chính sách của nhà nước, làn sóng di dân, ngân hàng giảm lãi vay,…..

2. Địa lợi

Địa lợi ở đây chúng ta nên hiểu đơn giản là lợi thế, lợi ích, điểm mạnh của bản thân và doanh nghiệp mình, nó liên quan trực tiếp đến ngành nghề, công việc, liên quan đến nhu cầu và xu hướng của nền kinh tế. Ông cha có câu ‘ biết người biết ta , trăm trận trăm thắng”. Đối với bất động sản, địa lợi có thể hiểu là địa hình, vị trí địa lý thuận lợi của bất động sản đó. 

2.1: Vị trí của dự án 

Khi nhắc đến một bất động sản công nghiệp, hầu hết sẽ hỏi lô đất đó thuộc khu/cụm công nghiệp nào hay vùng nào? Cho thấy vị trí của dự án vô cùng quan trọng và là tiêu chí then chốt để đánh giá tiềm năng 1 dự án. Liệu lô đất đó có gần đường cao tốc, đường quốc lộ hay gần cầu, gần cảng hay không? Cơ sở hạ tầng có được đầu tư bài bản hay không? Các doanh nghiệp xung quanh như thế nào?

Các yếu tố đó là các yếu tố quyết định thành quả đầu tư, quyết định tỷ suất lợi nhuận của bạn sau này. Việc ngay từ đầu bạn chọn được vị trí tốt có thể nói bạn đã lời ngay từ lúc đầu tiên. Một vị trí trí tốt có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận cao cho bạn trong tương lai, tính thanh khoản cũng tốt hơn. Và đây cũng là cơ sở quan trọng trong thẩm định giá trị của bất động sản.

2.2: Quy hoạch tổng thể của dự án và kết nối giao thông trong tương lai?

Một dự án tốt, có khả năng sinh lời cao thì quy hoạch tổng thể phải dựa trên nhu cầu, tiện ích phục vụ sản xuất kinh doanh trong tương lai. Mật độ xây dựng các công trình vừa phải, trong quy hoạch tổng thể phải có nhiều mảng xanh, không khí trong lành thoáng đãng. 

Xem thêm: Tư vấn quy trình đầu tư tới thiết kế, thi công nhà máy, nhà xưởng

2.3: Pháp lý của dự án

Đầu tư vào các bất động sản công nghiệp nhà đầu tư không thể không quan tâm đến tính pháp lý của dự án. Một dự án khi được triển khai cần có các thủ tục pháp lý sau:
Quyết định chấp thuận phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
Quyết định bàn giao đất của Ủy Ban Nhân Dân cấp Tỉnh hoặc Thành Phố trực thuộc Trung Ương
Hợp đồng ủy quyền phân phối giữa chủ đầu tư và đơn vị phân phối.
Khi đầu tư vào một dự án bất động sản công nghiệp cần lưu ý cân nhắc 3 văn bản trên. Bởi trên thực tế hiện nay, rất nhiều Chủ đầu tư ” đốt cháy giai đoạn ” trong vấn đề pháp lý. Trong trường hợp này cần xem xét đến năng lực, uy tín của chủ tư để cân nhắc quyết định có nên đầu tư hay không.

2.4: Giá cả

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

– Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: Nhóm các yếu tố tự nhiên, kinh tế, thị trường

– Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

• Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
  
• Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).

– Các yếu tố chung bên ngoài:

• Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có – những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng.
  
• Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
  
• Các yếu tố xã hội

– Các yếu tố chung bên ngoài:

Vì vậy, bất động sản có giá rẻ chưa chắc đã thu hút nhà đầu tư bằng những bất động sản có giá cao hơn nhưng pháp lý minh bạch và khả năng thanh khoản tốt. Điều quan trọng là phải định giá được bất động sản để đàm phán với bên bán – những đơn vị phát triển hạ tầng.

3. Nhân hòa

Nhân hòa: Trong thiên thời – địa lợi và nhân hoà thì nhân hoà là quan trọng nhất vì nhân hoà mang yếu tố chủ quan và ta hoàn toàn có thể kiểm soát được. 

Bản ý của “hòa” chính là sự hòa thuận, hài hòa, sự phối hợp nhịp nhàng giữa hai bên.

Xét đến nhân hòa, nhà đầu tư cần phải xem xét đến các yếu tố liên quan đến con người hoặc các yếu tố mình có thể làm chủ hoặc thay đổi được. 

3.1: Chủ đầu tư dự án

Sau khi xem xét kỹ về vị trí của dự án, vị trí của lô đất bạn định đầu tư, bạn cần quan tâm ngay đến ”Chủ đầu tư dự án là ai, là công ty nào, là tập đoàn nào ?”

Tại sao đầu tư bất động sản công nghiệp cũng phải quan tâm đến chủ đầu tư? Ngày nay, để phát triển một dự án cần có nhiều bước triển khai. Từ việc xin giấy phép để đầu tư, việc đền bù giải phóng mặt bằng, việc thi công các cơ sở hạ tầng… Việc này đòi hỏi các nhà đầu tư chuyên nghiệp uy tín mới có thể đảm bảo dự án được triển khai tốt.

Dự án do chủ đầu tư uy tín thực hiện thường có giá trị tăng đều theo sự hình thành của dự án, và sẽ mang lại tỷ suất lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư trong tương lai. Một điều nữa, một dự án do chủ đầu tư uy tín thực hiện phần nào hạn chế được rủi ro cho nhà đầu tư, giúp bạn an tâm hơn với khoản đầu tư của mình.

Xem thêm: Tư vấn địa điểm và vị trí đầu tư phù hợp

3.2: Khả năng tài chính của nhà đầu tư

Trước khi đầu tư, nhà đầu tư nên xem xét đến khả năng tài chính của mình phù hợp với phân khúc đầu tư nào. Nếu vốn không đủ hoặc dự án phát sinh vấn đề mà nhà đầu tư không đủ tài chính sẽ khiến dự án bị trì hoãn và lãng phí rất nhiều tài nguyên. Ngoài ra, kể cả khi bạn có đủ vốn để đầu tư dự án thì cũng nên vay ngân hàng một phần vì có thể mình đầu tư “all-in” vào dự án này lại bỏ lỡ mất cơ hội đầu tư vào dự án khác. 

Tùy vào trường hợp, khi dòng tiền bạn xoay vòng không về kịp theo tính toán, bạn có thể cân nhắc vay vốn từ ngân hàng. Mức vay có thể chấp nhận được nằm trong khoản 30% giá trị của bất động sản bạn định mua. Và tuyệt đối không vượt quá 50% giá trị của bất động sản đó. Điều này giúp đảm bảo cho nhà đầu tư có khả năng xoay trở, xử lý tình huống khi có vấn đề xảy ra, giảm thiểu và hạn chế  tối đa rủi ro cho nhà đầu tư.

Để lựa chọn và xác định khả năng đáp ứng nhu cầu đầu tư tất nhiên còn nhiều yếu tố khác. Tuy nhiên, đúc rút kinh nghiệm từ người xưa và phân tích trên hệ quy chiếu “thiên thời,địa lợi, nhân hoà”, bài viết đã nêu sơ bộ quan điểm của VKI đến với những nhà đầu tư. Bài viết hy vọng sẽ giúp ích cho các nhà đầu tư lựa chọn bất động sản công nghiệp phù hợp để đầu tư làm dự án. 

Chúng tôi khuyên rằng trước khi ra quyết định đầu tư, quý khách hàng nên tham khảo thêm ý kiến của Bên thứ 3 để thấy rõ tiềm năng của dự án đầu tư. Hãy liên hệ ngay VKI để được tư vấn miễn phí