Chuyên gia nhận định những thách thức với bất động sản công nghiệp hiện nay

Theo giới phân tích, thị trường bất động sản công nghiệp đang dần xuất hiện các thách thức, trong đó nổi lên là vướng mắc về thủ tục pháp lý, khả năng cạnh tranh thu hút FDI và thời điểm áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu.

Thiếu hụt nguồn cung mới kéo dài đẩy giá thuê tăng cao

Trong quý I.2023, cả thị trường miền Nam và miền Bắc đều không có nguồn cung mới nào được giới thiệu và đưa vào hoạt động.

Riêng tại thị trường miền Nam, thống kê của Công ty Chứng khoán VNDirect cho thấy, tổng diện tích đất khu công nghiệp tăng 5,3% so với cùng kỳ và không đổi so với quý trước ở mức khoảng 41.950 ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê, tương ứng khoảng 27.950 ha (tăng 13,2% so với cùng kỳ).

Với nhu cầu cao trong khi nguồn cung mới thiếu hụt, 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam đều chung một kịch bản là xu hướng tăng ở cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Theo đó, giá thuê trung bình và tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp tăng lần lượt 21,8% so với cùng kỳ lên 185 USD/m2/thời hạn thuê và 0,5 điểm % so với cùng kỳ lên 87%. Đồng Nai tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu về tăng trưởng giá thuê trong quý I, tăng 2,2% so với quý trước và 24,8% so với cùng kỳ, lên 183 USD/m2/thời hạn thuê.

Tại thị trường miền Bắc, sau mức tăng ấn tượng trong quý IV năm ngoái, không có nguồn cung mới nào được đưa vào bất động sản công nghiệp hoạt động trong đầu năm nay. Tổng diện tích đất tăng 6,5% so với cùng kỳ và không đổi so với quý trước ở mức 16.915 ha. Tổng diện tích cho thuê ổn định ở mức 11.923ha, chiếm 70,5% tổng diện tích đất.

Cũng giống như miền Nam, thiếu hụt nguồn cung mới đã thúc đẩy tình hình hoạt động của tất cả các tỉnh thành miền Bắc. Trong khi tỷ lệ lấp đầy trung bình tiếp tục cải thiện với mức tăng 1 điểm % so với quý trước và 0,3 điểm % so với cùng kỳ lên 80%, giá thuê trung bình tăng lên mức cao mới ở mức 131 USD/m2/thời hạn thuê (tăng 10,6% so với cùng kỳ). Đáng chú ý, Hưng Yên là điểm sáng với mức tăng giá thuê cao nhất khoảng 16% so với cùng kỳ, lên 117 USD/m2/thời hạn thuê trong quý I.2023.

Ở mảng nhà kho, cả hai thị trường chính đều chào đón lượng lớn nguồn cung mới hiện đại trong quý I. Trong đó, tại miền Nam là khoảng 164 triệu m2 đến từ việc ra mắt một số dự án như BWID Tân Đông Hiệp B và SLP Park Long Xuyên, đưa tổng nguồn cung nhà kho tăng 33,2% so với cùng kỳ lên 4,04 triệu m2, trong đó 49,5% là nguồn cung hiện đại. Tại miền Bắc, trong quý I chào đón 131 triệu m2 nhà kho với các dự án đáng chú ý như Vietlog, Logis United và SLP Nam Sơn Hạp Lĩnh, đưa tổng nguồn cung nhà kho đạt khoảng 1,63 triệu m2 tăng 40,3% so với cùng kỳ.

Ở mảng bất động sản công nghiệp nhà xưởng xây sẵn, thị trường miền Nam chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ với hơn 0,21 triệu m2 nguồn cung mới trong quý I, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 5,02 triệu m2; giá thuê trung bình không đổi so với quý trước ở mức 4,75 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy giảm 0,8 điểm % xuống còn 82,4%. Trái lại, ở miền Bắc, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tăng 4,6% so với cùng kỳ lên 2,37 triệu m2; giá thuê trung bình tăng 2,9% so với cùng kỳ lên 4,85 USD/m2/tháng.

Nguồn cung tiếp tục khó khăn

Nhìn nhận về triển vọng nửa cuối năm nay cũng như năm 2024, các chuyên gia cho rằng, thách thức đang ngày càng lộ diện với thị trường bất động sản công nghiệp, trong đó nổi lên 3 thách thức chính.

Một là, gia tăng cạnh tranh về thu hút FDI từ các quốc gia trong khu vực. Ông Lê Anh Sơn, chuyên gia Khối Phân tích của VNDirect nêu rõ, trong khi Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia và Malaysia tập trung vào chuỗi cung ứng xe điện. Một số nhà đầu tư chính như Tesla, BYD và Huyndai đang đầu tư sản xuất pin xe điện tại Indonesia và Samsung đang đầu tư vào Malaysia.

Theo ông Sơn, sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này và có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Hai là, bắt đầu từ năm 2024, thuế tối thiểu toàn cầu sẽ được triển khai tại nhiều quốc gia. Để thích ứng với chính sách thuế mới này, một số quốc gia đang nghiên cứu về việc sử dụng thuế bổ sung tối thiểu nội địa đạt chuẩn. Malaysia và Indonesia đã ban hành thuế bổ sung tối thiểu nội địa, song song với việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu. Thái Lan cũng đang chủ động ưu tiên nghiên cứu và triển khai thuế bổ sung tối thiểu nội địa.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn chưa đưa ra biện pháp cụ thể để nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản công nghiệp và phải chờ tới kỳ họp Quốc hội tiếp theo trong tháng 10 tới, điều này có thể khiến Tuy vậy, Việt Nam cũng đang cho thấy sự chậm chân hơn so với các nước trong khu vực và có thể làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư.

Ba là, do quá trình phê duyệt bị trì hoãn vì các thủ tục pháp lý dẫn tới khan hiếm nguồn cung thị trường bất động sản công nghiệp cho tới cuối năm nay. Với thị trường miền Nam, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024 – 2027 chỉ khoảng 1.388ha. Tại miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt song tình trạng thiếu nguồn cung mới sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024 – 2026.

Trong bối cảnh đó, sẽ định hình 2 xu hướng chuyển dịch, đó là các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 khi quỹ đất thị trường cấp 1 hạn chế; sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản.

Cũng theo các chuyên gia, trong bối cảnh thời điểm áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu ngày càng cận kề, những dự án khu công nghiệp sở hữu vị trí chiến lược, gần khu vực giao thông trọng điểm, có hạ tầng chất lượng cao theo hướng đồng bộ, hiện đại và mang lại nhiều tiện ích nhất cho nhà đầu tư sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn.

Nguồn: batdongsancongnghiep.vn