Khó khăn và giải pháp trong lựa chọn vị trí và triển khai dự án đầu tư trong Khu công nghiệp

Vừa qua ngày 27/10, tại Diễn đàn đầu tư và xây dựng nhà máy công nghiệp, các diễn giả đã có bài trình bày vô cùng hữu ích và chia sẻ những kinh nghiệm thực tế đến các chủ đầu tư. Trong đó bài chia sẻ của bà Trần Vân Khánh – Chuyên viên tư vấn đến từ Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư và quản lý doanh nghiệp VKI (VKI) về chủ đề: Khó khăn và giải pháp trong lựa chọn vị trí và triển khai dự án đầu tư trong Khu công nghiệp là một chủ đề rất thiết thực và được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm đặt câu hỏi sau sự kiện.

1. Khó khăn trong lựa chọn địa điểm đầu tư

Việc lựa chọn dự án đầu tư không chỉ đòi hỏi kiến thức chuyên môn mà còn đòi hỏi kinh nghiệm thực tế. Ngoài ra lựa chọn được địa điểm đầu tư xây dựng nhà máy tốt cũng còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Hiện Việt Nam đang được xếp loại là nước có mức độ cạnh tranh khu vực ở mức trung bình khá. Để làm được điều đó, cơ sở hạ tầng đóng vai trò vô cùng quan trọng. 

Khó khăn đến từ sự chênh lệch nhu cầu giữa các khu vực và nguồn cung bất động sản công nghiệp không đồng đều. Theo báo cáo của VARS, trên cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành. 397 KCN đã được thành lập. 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87.100 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58.700 ha. 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35.700 ha; diện tích đất công nghiệp khoảng 23.800 ha. Quỹ đất công nghiệp hiện vẫn đang tiếp tục tăng lên. 

Tuy nhiên có thể kể 1 số khó khăn như tỷ lệ lấp đầy các KCN đã đi vào hoạt động tương đối cao, trong khi đó các khu mới, khu mở rộng lại chưa kịp hoàn thiện hạ tầng, pháp lý để bàn giao cho chủ đầu tư. Cụ thể những khu vực tập trung công nghiệp đông đúc và đã phát triển công nghiệp lâu đời như TPHCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh (đây cũng là 5 tỉnh có nhiều KCN nhất Việt Nam) có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 85%, đặc biệt Bình Dương là tỉnh có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước đạt 95%. Việc đất công nghiệp “sạch” khan hiếm cũng như nhu cầu đầu tư tại các khu vực này vẫn duy trì ở mức cao dẫn đến giá đất công nghiệp cũng ngày một tăng lên. 

Ngoài ra, còn một số nguyên nhân chủ quan như:

• Chưa xác định rõ nhu cầu, mục đích: Đây là nội dung quan trọng nhất cần xác định trước khi thành lập dự án đầu tư, là kim chỉ nam cho mọi hoạt động đầu tư. Dễ thấy nhất là một số nhà đầu tư còn chưa xác định được sản phẩm chính mà doanh nghiệp mình sẽ sản xuất, dẫn đến không tính toán được chính xác diện tích cần thiết cho các dây chuyền sản xuất, số lượng công nhân viên
• Chưa có bộ tiêu chí lựa chọn và mức độ ưu tiên: Bộ tiêu chí bao gồm tất cả các khía cạnh gắn liền với nhu cầu của doanh nghiệp cũng như các đặc trưng của đất công nghiệp cần phải xem xét khi lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng nhà máy, nhà xưởng. Từ đó, nhà đầu tư không đánh giá được những lựa chọn tiềm năng, không đánh giá được mức độ ưu tiên khi chọn dẫn đến kéo dài thời gian lựa chọn. 
• Chưa đánh giá được tính khả thi của dự án: Là bước để đưa ra quyết định cuối cùng về việc lựa chọn đầu tư. Đó là cụ thể hóa hiệu quả kinh tế, sự phù hợp cũng như đóng góp của dự án khi đi vào hoạt động. Cụ thể là nhà đầu tư chưa xác định rõ kế hoạch doanh thu, doanh số, dòng tiền và khả năng thu hồi vốn của dự án. Từ đó khó khăn trong việc đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án, phương án vay vốn,…
• Chưa có sự tư vấn của các đơn vị chuyên nghiệp: Các đơn vị tư vấn, môi giới thường có nhiều kinh nghiệm trong việc lựa chọn địa điểm cũng như có hiểu biết về địa phương, khu vực. Nhà đầu tư không nhận được ý kiến góp ý, tư vấn từ những đơn vị có nhiều kinh nghiệm và thông tin nên không đưa ra được những so sánh, phân tích, đánh giá, quyết định phù hợp nhất

2. Khó khăn trong thủ tục pháp lý 

Thủ tục đầu tư, xây dựng gồm nhiều bước, phức tạp và được quy định trong nhiều văn bản luật khác nhau:

• Luật đầu tư
• Luật doanh nghiệp
• Luật xây dựng
• Luật môi trường
• Luật đầu tư công
• Luật đất đai
• …..

Thủ tục đầu tư đất ngoài KCN khác thủ tục đầu tư trong Khu công nghiệp, cũng như mỗi dự án lại có một đặc điểm pháp lý khác nhau (cho thuê, chuyển nhượng, cải tạo,…). Do vậy việc thực hiện các thủ tục này cũng khiến các doanh nghiệp mất nhiều thời gian tìm hiểu. Nếu không làm chắc chắn các thủ tục pháp lý, hồ sơ ngay từ đầu thi có thể xảy ra những rủi ro không đánh có về sau

Ví dụ về khó khăn trong phân loại dự án

3. Một số giải pháp, lưu ý cho nhà đầu tư

Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư và quản lý doanh nghiệp VKI là công ty hoạt động trong lĩnh vực tư vấn đầu tư bất động sản công nghiệp. Hiện nay VKI có chi nhánh tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh để hỗ trợ khách hàng và kết nối với các khu công nghiệp tại 2 miền Nam, Bắc. Về phần dịch vụ, VKI đứng trên vai trò lập trường của chủ đầu tư, cùng với chuyên môn và hiểu biết của mình để đưa ra những phương án đầu tư tối ưu, hiệu quả cho khách hàng. Ngoài ra khi khách hàng có nhu cầu, VKI triển khai nghiệp vụ môi giới: kết nối người mua với người bán và xúc tiến để giao dịch được thành công. 

Ngoài ra, VKI đã và đang thực hiện các thủ tục từ đầu đến cuối cho các chủ đầu tư, từ phân tích đánh giá khả thi dự án, tính toán hiệu quả dự án cho đến giấy phép xây dựng. Hiện nay VKI cũng đang nghiên cứu triển khai thêm dịch vụ thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng dự án với một số giao dịch đã bước vào giai đoạn sau. 

Với kinh nghiệm của mình, VKI đã chia sẻ trong hội thảo những lưu ý cho nhà đầu tư:

Các doanh nghiệp lưu ý rằng: việc đưa ra tiêu chí đánh giá là cần thiết, tuy nhiên một vị trí đáp ứng được 50-70% các tiêu chí này đã là rất phù hợp. Rất khó để có thể tìm kiếm được một vị trí hoàn hảo với hiện trạng nguồn cung và cầu hiện nay. Việc chờ đợi hay mất quá nhiều thời gian tìm kiếm có thể làm mất đi các cơ hội kinh doanh quý giá của các doanh nghiệp.

Một số tiêu chí đánh giá khả thi dự án mà VKI đã áp dụng và thực hiện với rất nhiều khách hàng và đã hỗ trợ khách hàng trong việc bảo vệ vay vốn thành công tại các ngân hàng lớn của Việt Nam.

Kết thúc bài chia sẻ của mình, VKI đánh giá việc đưa ra những khó khăn để cùng nhau thảo luận về các giải pháp là cần thiết. VKI cũng đang cố gắng cải thiện dịch vụ của mình để đưa ra những phương án tối ưu nhất đến cho khách hàng.

Khách hàng có nhu cầu liên hệ tư vấn tại: contact@vki.vn