Bất chấp những khó khăn toàn cầu, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam vẫn tiếp tục tăng đáng kể do sự mở rộng sản xuất của nhiều tập đoàn đa quốc gia. Điều này đã dẫn đến nhu cầu về bất động sản công nghiệp tăng đột biến, khiến giá thuê đất công nghiệp tăng tới 30%.

Việt Nam tiếp tục là sự lựa chọn hàng đầu

Mới đây, Polytex Far Eastern (Đài Loan, Trung Quốc) đã hoàn thành khoản đầu tư bổ sung hơn 250 triệu đô la để mở rộng dây chuyền sản xuất sản phẩm sợi có độ bền cao tại tỉnh Bình Dương, nâng tổng quy mô đầu tư lên hơn 1,37 tỷ đô la, trở thành doanh nghiệp FDI lớn nhất tại Bình Dương hiện nay.

Tương tự, tại tỉnh Bình Dương, Tập đoàn LEGO (Đan Mạch) thông báo tiến độ xây dựng nhà máy trị giá 1,3 tỷ đô la của họ đang đi đúng hướng và sẽ bắt đầu tuyển dụng hàng nghìn lao động lành nghề bắt đầu từ quý 1 năm 2024. Khi đi vào hoạt động, đây sẽ là nhà máy hiện đại nhất trên toàn cầu của tập đoàn đồ chơi 90 năm tuổi này.

Trong khi đó, tại Bắc Ninh, Tập đoàn Công nghệ Amkor (Hàn Quốc) chính thức khánh thành giai đoạn 1 của nhà máy rộng 23 ha vào tháng 10/2023. Với tổng vốn đầu tư 1,6 tỷ đô la Mỹ qua ba giai đoạn, địa điểm này sẽ là trung tâm toàn cầu quan trọng cho hoạt động nghiên cứu, thử nghiệm và sản xuất chip bán dẫn tiên tiến của Amkor Technology.

Nhiều tỉnh, thành phố khác trên cả nước đang chào đón hàng loạt dự án FDI thuộc nhiều lĩnh vực. Tính đến hết ba quý đầu năm 2023, vốn đầu tư thực hiện từ các dự án FDI này đã vượt 15,9 tỷ đô la, cao nhất trong năm năm qua. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu, chiếm gần 70% tổng vốn đăng ký và tăng hơn 15% so với cùng kỳ.

Các chuyên gia nhất trí rằng bất chấp những thách thức toàn cầu, Việt Nam vẫn tiếp tục nổi lên như một điểm đến lý tưởng cho chuỗi cung ứng sản xuất đang dịch chuyển. Sự hiện diện của các công ty như Samsung, Intel, Pegatron, Quanta Computer và Goertek với các dự án trị giá hàng tỷ đô la đang dần đưa Việt Nam trở thành một mắt xích không thể thiếu trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp tại Savills Việt Nam, cho biết: “Trong quá trình tìm kiếm các giải pháp thay thế ngoài Trung Quốc để di dời và mở rộng các nhà máy sản xuất, Việt Nam đang trở thành một ngôi sao sáng nhờ vị trí địa lý chiến lược, môi trường kinh doanh ổn định, tham gia tích cực vào một loạt các hiệp định thương mại tự do, lao động có tay nghề với chi phí cạnh tranh và đầu tư mạnh mẽ của chính phủ vào cơ sở hạ tầng”.

Savills Việt Nam cũng ghi nhận số lượng yêu cầu và khảo sát thực tế ngày càng tăng từ các nhà sản xuất đa quốc gia, các đơn vị thương mại điện tử và hậu cần 3PL, tạo ra nhu cầu mạnh mẽ cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Tính đến hết tháng 9/2023, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các thị trường cấp 1 đã vượt 80%. Cụ thể, các tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Bắc đạt 83%, trong khi các tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Nam đạt 91%. Các thị trường cấp 1 bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An.

Về phía cung, hiện nay cả nước có 397 khu công nghiệp với tổng diện tích 122.900 ha. Trong đó, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, tổng diện tích hơn 87.100 ha, còn lại 106 khu công nghiệp đang xây dựng, tổng diện tích 35.700 ha.

Mặc dù nguồn cung bổ sung đáng kể, tỷ lệ hấp thụ trong chín tháng đầu năm nay đã vượt xa cả năm 2022, dẫn đến giá thuê đất tiếp tục tăng. Tại miền Bắc, giá thuê đã tăng thêm 30% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức trung bình 138 đô la Mỹ/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê đã tăng vọt gần 15%, đạt mức trung bình 174 đô la Mỹ/m2/chu kỳ thuê. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai đã đạt mức rất cao, lần lượt là 99%, 96% và 95%.

Hai xu hướng chính trong tương lai gần:

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sẽ được định hình bởi hai xu hướng chuyển tiếp chính: (1) sự lan tỏa của dòng vốn đầu tư vào thị trường trong nước và (2) nhu cầu về nhà kho đa năng nhiều tầng và nhà xưởng xây sẵn bùng nổ.

Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản công nghiệp hiện tại ở các thị trường cấp 1 có khả năng thiếu hụt, sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài vào các thị trường cấp 2 đang ngày càng tăng.

Các thị trường cấp 2 có lợi thế đáng kể vì giá thuê bất động sản công nghiệp thấp hơn, dao động từ 56 đến 120 đô la Mỹ/m2/chu kỳ thuê, do có quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào. Đáng chú ý, kết nối giao thông giữa các thị trường cấp 2 và cấp 1 đang được cải thiện, đặc biệt là ở khu vực phía Nam với sự phát triển của hệ thống đường cao tốc. Ngoài ra, chi phí lao động ở các thị trường cấp 2 thấp hơn đáng kể so với các thị trường cấp 1.

Đây chính là động lực thúc đẩy làn sóng các dự án đổ về các tỉnh như Thanh Hóa, Nghệ An ở miền Trung và Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước ở phía Nam.

Hơn nữa, nhu cầu về kho đa năng nhiều tầng sẽ tăng đột biến, thay thế kho một tầng, do sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử. Theo Euromonitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử của Việt Nam ước tính đạt 39 tỷ đô la với tốc độ tăng trưởng kép là 25% từ năm 2021 đến năm 2026. Cứ mỗi 1 tỷ đô la doanh số thương mại điện tử, sẽ cần thêm gần 93.000 mét vuông không gian kho để tăng khối lượng lưu trữ và tốc độ vận chuyển. Do đó, dự kiến ​​đến năm 2026, Việt Nam sẽ cần hơn 2,2 triệu mét vuông không gian kho dành riêng cho thương mại điện tử.

Trong khi đó, chiến lược giảm thiểu rủi ro của các tập đoàn đa quốc gia đang thúc đẩy nhu cầu về kho bãi và nhà xưởng xây sẵn để giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu và bảo toàn vốn. Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê kho bãi và nhà xưởng xây sẵn trong quý 3 năm 2023 đã tăng 2,6 lần ở miền Bắc và 2,4 lần ở miền Nam so với quý 2 năm 2023. Tỷ lệ lấp đầy của các nhà xưởng xây sẵn đã đạt 92%, gần đạt 100% tại một số địa điểm.

Với nhu cầu cho thuê cao, các đơn vị cung cấp kho bãi, nhà xưởng liên tục giới thiệu ra thị trường Việt Nam nhiều loại hình sản phẩm mới như kho đa năng hỗn hợp, kho chuyên dụng có kiểm soát nhiệt độ (kho lạnh).

Tính đến đầu tháng 10 năm 2023, Cushman & Wakefield báo cáo rằng giá thuê kho lạnh đạt 0,88 đô la Mỹ/pallet/ngày. Tổng nguồn cung kho lạnh hiện tại là 820.000 pallet và tỷ lệ kho lạnh trống hiện chỉ là vài phần trăm. Xu hướng này cho thấy thị trường nhà kho và nhà máy xây sẵn sẽ là phân khúc tiềm năng hàng đầu vì nguồn cung đang phải vật lộn để theo kịp nhu cầu.

Nguồn: tapchicongthuong.vn