Tư vấn lựa chọn đất khu công nghiệp phù hợp để đầu tư dự án

Nhu cầu thị trường ngày càng tăng cao khiến doanh nghiệp bắt buộc phải mở rộng sản xuất bằng cách xây dựng thêm nhà máy hoặc thuê xưởng bên ngoài. Mỗi Khu công nghiệp (KCN) lại có những ưu điểm và chính sách thu hút riêng. Cho nên, việc lựa chọn đầu tư xây xưởng ở đâu trong rất nhiều các Khu công nghiệp cũng là một câu hỏi khó. Vì vậy, trong bài viết này chúng tôi sẽ đưa ra các nhìn tổng quan về các KCN cũng như các tiêu chí để chọn đất đầu tư dự án phù hợp. 

1. Định nghĩa và Phân loại các Khu công nghiệp

Theo nghị định 82/2018/NĐ-CP về Quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định.

Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: Khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (sau đây gọi chung là Khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).

Hiện nay các khu công nghiệp theo hình thức KCN sinh thái hay KCN đô thị dịch vụ đang dần trở thành xu hướng khi chính phủ khuyến khích đầu tư các ngành công nghiệp sạch và có khu hỗ trợ và cung cấp tiện ích cho KCN. 

2. Tình hình các Khu công nghiệp hiện nay

Theo thống kê của Bộ kế hoạch và Đầu tư, tính lũy kế đến cuối tháng 02/2021, tổng vốn đầu tư đăng ký của các nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (KCN) đạt khoảng 5,30 tỷ USD và 324,9 nghìn tỷ đồng. Trong đó, vốn đầu tư đã thực hiện của các dự án hạ tầng 2,34 tỷ USD và 152,4 nghìn tỷ đồng, bằng khoảng 46,2% tổng vốn đầu tư đã đăng ký.

Cụ thể, cả nước có 370 KCN được thành lập (bao gồm 328 KCN nằm ngoài các KKT, 34 KCN nằm trong các KKT ven biển, 8 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 115,2 nghìn ha. Trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 73,3 nghìn ha, chiếm khoảng 64% diện tích đất tự nhiên.

Các KCN được thành lập trên 61 tỉnh, thành phố, chủ yếu tập trung tại các vùng kinh tế trọng điểm nhằm phát huy lợi thế về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển kinh tế của các vùng. Các vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ hiện có tổng cộng 208 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 71,8 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 46,2 nghìn ha, chiếm tương ứng 56,2% về số lượng và 62,3% về diện tích đất tự nhiên so với cả nước.

Đối với các KKT ven biển, quy hoạch phát triển các KKT ven biển Việt Nam đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm 19 KKT ven biển với tổng diện tích khoảng 871,5 nghìn ha (tính cả diện tích mặt biển) trong đó diện tích đất liền khoảng 582,3 nghìn ha (chiếm khoảng 1,75% diện tích đất cả nước) và 289,2 nghìn ha diện tích mặt biển.

Trong đó, 18 KKT được thành lập với tổng diện tích 857,6 nghìn ha (kể cả diện tích mặt biển), diện tích đất liền khoảng 568,4 nghìn ha (chiếm 1,68% tổng diện tích đất cả nước), khoảng 100 nghìn ha được quy hoạch để phát triển các khu chức năng (khu phi thuế quan khoảng 9.000 ha, KCN trong KKT khoảng 43.000 ha, khu chức năng sản xuất thương mại, du lịch, dịch vụ khoảng 48.000 ha, trong đó có 35 nghìn ha đất đã được nhà đầu tư xây dựng hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh); 01 KKT chưa được thành lập là KKT Ninh Cơ, tỉnh Nam Định với diện tích 13.950 ha.

Tổng diện tích đất đã cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất trong KKT ven biển đạt trên 30.000 ha, chiếm khoảng 40% tổng diện tích đất dành cho sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ trong KKT ven biển.

Do quy mô và tính chất đặc thù của KKT, bao gồm nhiều khu chức năng như khu thương mại, KCN, khu dân cư, khu đô thị… do vậy, các KKT không có hệ thống xử lý nước thải chung cho toàn bộ KKT như mô hình đang áp dụng tại KCN hiện nay. Đối với các dự án tập trung trong KCN nằm trong sẽ được xử lý nước thải thông qua hệ thống xử lý nước thải tập trung của KCN đó.

3. Tiêu chí lựa chọn các KCN để đầu tư

3.1. Vị trí địa lý

Đây là yếu tố đầu tiên và rất quan trọng trong việc quyết định lựa chọn thuê đất trong khu công nghiệp. Vị trí thể hiện việc thuận lợi kết nối giao thông tới cảng biển, tới sân bay, tới cửa khẩu, tới trung tâm các thành phố lớn, tới các nhà máy nơi bán sản phẩm và các doanh nghiệp phụ trợ xung quanh. Quy hoạch các tuyến đường hiện tại và tương lai, quy hoạch cảng biển, sân bay, cửa khẩu, các dự án công nghiệp đang triển khai cũng là những vấn đề đặc biệt quan tâm.

Phần lớn các KCN đều nằm dọc các tuyến đường quốc lộ hoặc đường cao tốc hoặc ở những vị trí chiến lược, thuận tiện cho việc vận chuyển và đi lại. Chẳng hạn nếu đi từ trung tâm thành phố Hà Nội đến Khu công nghiệp Deep C Hải Phòng trên tuyến đường Quốc lộ 5, chúng ta sẽ đi qua KCN Phố Nối – Hưng Yên, KCN Tân Trường, KCN Đại An, KCN Lai Cách, KCN An Dương – Hải Dương, rất thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa. Hoặc các doanh nghiệp xuất nhập khẩu sẽ chọn những KCN có cầu cảng như KCN DeepC – Hải Phòng/ Quảng Ninh, KCN IMG Cầu Cảng phước đông – Long An.

Pháp lý của đất KCN thường ít có vấn đề vì đã nằm trong quy hoạch của Chính phủ, trừ khi KCN đó vẫn chưa được phê duyệt, chưa giải tỏa mặt bằng và đền bù xong. 

Ngoài ra, uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư hạ tầng KCN cũng là vấn đề cần quan tâm vì đây sẽ là đầu mối quản lý chung cả KCN, xây dựng hà tầng và hỗ trợ doanh nghiệp. 

3.2. Cơ sở hạ tầng trong KCN và dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp

Giống như đi thuê nhà hay mua chung cư, chúng ta sẽ rất thích khi gặp một ngôi nhà đẹp, kết nối nước sạch, đường xá thuận tiện, di chuyển dễ dàng và có nhiều các dịch vụ tiện ích xung quanh. Hạ tầng trong KCN như đường xá, điện, nước, viễn thông, cây xanh, mật độ xây dựng, hệ thống xử lý nước thải và an ninh trong KCN,… cũng cần phải được đảm bảo để doanh nghiệp yên tâm sản xuất kinh doanh. Nhiều KCN còn có các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp để thu hút đầu tư như làm thủ tục đầu tư miễn phí hoặc chi phí rẻ, chăm sóc bảo hành hệ thống điều hòa thường xuyên hay có những hội thảo/hội chợ kết nối các nhà đầu tư trong KCN. 

3.3. Các doanh nghiệp trong KCN

Các doanh nghiệp đã đầu tư trong khu đất là những doanh nghiệp nào, có doanh nghiệp nào lớn hay không, có doanh nghiệp nào đang trong giai đoạn thi hành án mà công an hay chủ nợ suốt ngày đến giục hay không? Đây đều là những vấn đề thực tế khi doanh nghiệp phải biết trước khi đầu tư là liệu anh “hàng xóm” của mình như thế nào. Doanh nghiệp cũng nên hỏi họ những kinh nghiệm, trải nghiệm khi đầu tư ở khu đất để có thêm góc nhìn trước khi đầu tư. 

3.4. Thuế đất

Doanh nghiệp cần xem xét tiền thuế đất trả hàng năm hay một lần. Đối với đất trả tiền một lần, doanh nghiệp sẽ có nhiều thuận lợi hơn trong việc sử dụng khu đất, bao gồm cả việc chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng

3.6. Ưu đãi thuế và chính sách thu hút của tỉnh

Nơi dự kiến mở nhà máy có nhiều chính sách ưu đãi và cởi mở với doanh nghiệp, chỉ số PCI và các chỉ số có liên quan đến cải thiện môi trường đầu tư, công khai minh bạch thủ tục đầu. Khu công nghiệp nằm tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nằm tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hay địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội thuận lợi? Một số địa bàn sẽ có chính sách riêng của nhà nước và địa phương vì vậy doanh nghiệp cần nắm rõ để đảm bảo quyền lợi của mình.

3.5. Giá cả

Tất cả các yếu tố trên làm nên giá đất của 1 KCN. Ngoài ra còn có các yếu tố khác như nguồn lao động, nhà ở xã hội, mức lương tối thiểu vùng, các doanh nghiệp phụ trợ xung quanh,..Có nhiều KCN có giá thuê đất cao tuy nhiên có tiềm năng phát triển lớn, độ thanh khoản cao, cơ sở hạ tầng thì cũng rất đáng để đầu tư.

Nếu khách hàng đang có nhu cầu tìm hiểu các khu công nghiệp như thủ tục để đầu tư, hãy liên hệ ngay VKI để nhận được những thông tin tư vấn chi tiết nhất.