Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định

Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định có quy mô 50 ha, nằm trên trục Quốc lộ 21 tại khu vực Nam Trực cũ, nay thuộc xã Nam Hồng, tỉnh Ninh Bình. Dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn BMK đầu tư hạ tầng với tổng vốn khoảng 450 tỷ đồng, định hướng tập trung vào công nghiệp phụ trợ dệt may, sản phẩm nhựa và các lĩnh vực sản xuất có khả năng kiểm soát tốt tác động môi trường. Vị trí gần khu vực đô thị Nam Định, kết nối đường bộ, đường sắt và hệ thống cảng vùng duyên hải tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất – phân phối; VKI cung cấp các thông tin trọng yếu về pháp lý, hạ tầng, ngành nghề, tiến độ và điều kiện đầu tư để doanh nghiệp thuận tiện xem xét dự án.

1. Thông tin tổng quan Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định

Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định được thành lập theo Quyết định số 1344/QĐ-UBND ngày 28/7/2022 của UBND tỉnh Nam Định. Dự án được cấp giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024 và khởi công ngày 28/9/2024, muộn hơn so với một số kế hoạch triển khai được công bố trước đó.

Sau sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, xã Tân Thịnh được hợp nhất với Nam Thắng và Nam Hồng để thành lập xã Nam Hồng, tỉnh Ninh Bình. Các thủ tục liên quan đến dự án trong năm 2025–2026 hiện đã sử dụng địa chỉ hành chính mới này.

Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định được thành lập theo Quyết định số 1344/QĐ-UBND ngày 28/7/2022 của UBND tỉnh Nam Định

2. Vị trí và kết nối giao thông Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định

Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định nằm dọc Quốc lộ 21, gần khu vực đô thị Nam Định và mạng lưới giao thông chính của phía Nam Đồng bằng sông Hồng. Vị trí không quá xa trung tâm dân cư tạo thuận lợi cho tuyển dụng lao động, vận chuyển hàng hóa và tiếp cận dịch vụ phục vụ sản xuất.

Một số khoảng cách tham khảo:

• Cách khu vực trung tâm Nam Định khoảng 8–9 km.
• Cách ga đường sắt gần nhất khoảng 10 km.
• Cách cao tốc Bắc – Nam khoảng 31 km.
• Cách Hà Nội khoảng 90 km.
• Cách cảng biển gần nhất khoảng 50 km.
• Cách sân bay Nội Bài khoảng 120 km.
• Cách khu vực cảng Hải Phòng khoảng 92 km theo thông tin từ chủ đầu tư.

Quốc lộ 21 tạo kết nối trực tiếp với mạng lưới quốc lộ và cao tốc trong vùng. Với dự án xuất nhập khẩu, doanh nghiệp có thể lựa chọn các cảng tại khu vực duyên hải Nam Định – Ninh Bình hoặc hệ thống cảng Hải Phòng tùy đặc điểm hàng hóa và tuyến vận tải.

Vị trí và kết nối giao thông Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định

3. Ngành nghề thu hút đầu tư

Định hướng ban đầu của Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định tập trung vào công nghiệp phụ trợ dệt may và sản xuất sản phẩm nhựa. Quy hoạch trước khi thành lập cũng xác định hai nhóm ngành này là lĩnh vực chính của CCN.

3.1. Công nghiệp phụ trợ dệt may

Các doanh nghiệp sản xuất phụ liệu, bao bì, phụ kiện và sản phẩm hỗ trợ ngành may có thể khai thác vị trí của Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định trong vùng có truyền thống dệt may lâu năm.

Đối với các công đoạn sử dụng nhiều nước hoặc hóa chất, khả năng tiếp nhận cần được kiểm tra theo hồ sơ môi trường và công suất hạ tầng thực tế.

3.2. Nhựa và sản phẩm công nghiệp

Sản xuất sản phẩm nhựa là một trong những ngành nghề được xác định ngay từ quyết định thành lập CCN. Nhóm này có thể kết nối với các doanh nghiệp bao bì, điện tử, hàng tiêu dùng và công nghiệp hỗ trợ trong khu vực.

Dự án Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định sử dụng nguyên liệu hoặc công nghệ có nguy cơ phát sinh khí thải, chất thải nguy hại cần được thẩm định riêng trước khi triển khai.

3.3. Điện – điện tử, cơ khí và công nghiệp hỗ trợ

Một số tài liệu giới thiệu dự án mở rộng định hướng sang điện – điện tử, cơ khí, tự động hóa và các hoạt động chế biến – chế tạo ít tác động đến môi trường. Tuy nhiên, khả năng tiếp nhận từng dự án phải căn cứ danh mục ngành nghề được phê duyệt tại thời điểm cấp phép, không nên chỉ dựa trên tài liệu thương mại.

4. Cơ sở hạ tầng Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định

Hạ tầng được quy hoạch theo mô hình Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định sản xuất tập trung với đường giao thông, điện, nước sạch, xử lý nước thải, viễn thông và các công trình kỹ thuật dùng chung. Các thông số dưới đây phản ánh thiết kế và dữ liệu công bố của dự án; công suất thực tế dành cho từng doanh nghiệp cần được xác nhận khi khảo sát mặt bằng.

4.1. Giao thông và phân lô

Các tuyến giao thông chính và phụ Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định được công bố có mặt cắt khoảng 16,5 m, bố trí hai làn xe. Diện tích lô đất cho thuê từ khoảng 3.000 m², tạo khả năng bố trí cả nhà máy quy mô vừa và các cơ sở công nghiệp hỗ trợ.

Doanh nghiệp cần kiểm tra riêng chiều rộng cổng, bán kính quay xe và khả năng tiếp cận container tại lô dự kiến thuê.

4.2. Hệ thống điện và cấp nước

Nguồn điện Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định được kết nối với mạng điện quốc gia; phương án hạ tầng của chủ đầu tư ghi nhận nguồn điện 35 kV và trạm biến áp phục vụ các công trình chung. Cổng thông tin xúc tiến đầu tư quốc gia ghi nhận khả năng kết nối các cấp điện áp 22/35/110 kV.

Hệ thống cấp nước được thiết kế với công suất khoảng 1.500 m³/ngày đêm.

4.3. Thu gom và xử lý nước thải

Trạm xử lý nước thải tập trung Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định có công suất thiết kế khoảng 1.000 m³/ngày đêm, đi kèm hồ sự cố khoảng 2.000 m³.

Tài liệu cũ dẫn chiếu QCVN 40:2011/BTNMT. Khi nhà máy đi vào vận hành, yêu cầu xử lý phải được xác định theo giấy phép môi trường và hệ thống quy chuẩn còn hiệu lực tại thời điểm đó.

4.4. Viễn thông và phòng cháy chữa cháy

Hạ tầng thông tin được quy hoạch với cáp quang và dịch vụ điện thoại. Hệ thống PCCC của CCN được đầu tư theo tiêu chuẩn áp dụng cho công trình công nghiệp, đồng thời từng doanh nghiệp phải hoàn thiện phương án PCCC riêng cho nhà xưởng.

5. Lợi thế phát triển sản xuất tại khu vực Nam Định

Khoảng cách chưa đến 10 km đến khu vực đô thị Nam Định giúp Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định tiếp cận tương đối thuận lợi nguồn lao động, dịch vụ thương mại và các cơ sở đào tạo. Đây là yếu tố đáng quan tâm với các ngành may mặc, lắp ráp, điện tử và sản xuất sử dụng nhiều lao động.

Mặt khác, Quốc lộ 21 liên kết dự án với mạng giao thông của Ninh Bình, Hà Nam cũ và các tỉnh ven biển phía Bắc. Doanh nghiệp có thể tổ chức phân phối hàng hóa cả theo hướng Hà Nội lẫn các trung tâm sản xuất, cảng biển trong vùng.

Quy mô 50 ha và lô đất từ khoảng 3.000 m² tạo tính linh hoạt cho nhóm doanh nghiệp vừa, nhà cung ứng cấp hai hoặc dự án không cần quỹ đất quá lớn.

Lợi thế phát triển sản xuất tại khu vực Nam Định

6. Tình hình triển khai và quỹ đất Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định

Tiến độ thực tế của dự án cần được nhìn nhận thận trọng. Mặc dù kế hoạch ban đầu đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ vào tháng 7/2025, cuối tháng 11/2025 chính quyền xã Nam Hồng vẫn phải thực hiện các thủ tục thu hồi đất nhằm bảo đảm tiến độ dự án.

Đáng chú ý, tháng 4/2026, Sở Công Thương tỉnh Ninh Bình tiếp tục tổ chức thẩm định hồ sơ điều chỉnh Quyết định thành lập Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định. Điều này cho thấy dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện một số thủ tục và điều kiện triển khai, vì vậy không phù hợp để khẳng định toàn bộ CCN đã hoàn thành hoặc vận hành ổn định.

Một số nguồn thương mại công bố tỷ lệ lấp đầy khoảng 60%, nhưng chưa có số liệu chính thức đủ rõ để sử dụng làm tỷ lệ hiện hành. Doanh nghiệp nên xác nhận trực tiếp:

• Lô đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng.
• Hạ tầng đã đủ điều kiện bàn giao.
• Diện tích còn có thể thuê thực tế.
• Thời hạn sử dụng đất.
• Ngành nghề được tiếp nhận.
• Khả năng đấu nối điện, nước và xử lý nước thải.

7. Chi phí và chính sách đầu tư Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định

Cổng thông tin xúc tiến đầu tư quốc gia hiện hiển thị mức thuê tham khảo 75 USD/m², trong khi một số nguồn thị trường cuối năm 2025 ghi nhận khoảng 91 USD/m². Sự chênh lệch cho thấy giá thuê có thể thay đổi đáng kể theo thời điểm và điều kiện giao dịch.

Vì vậy, doanh nghiệp nên xây dựng ngân sách dựa trên báo giá cụ thể cho từng lô, bao gồm:

• Tiền thuê đất và hạ tầng.
• Phí quản lý.
• Điện, nước và xử lý nước thải.
• Chi phí đấu nối.
• Xây dựng nhà máy.
• Logistics và nhân sự.

Các bảng ưu đãi thuế được công bố theo quy định cũ không nên áp dụng mặc định cho dự án mới. Chính sách thực tế phụ thuộc pháp luật thuế hiện hành, ngành nghề, quy mô, công nghệ và điều kiện của từng nhà đầu tư.

8. Đánh giá tiềm năng Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định

Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định có ưu thế về vị trí gần khu vực đô thị Nam Định, tiếp cận Quốc lộ 21 và quy mô phù hợp với doanh nghiệp sản xuất vừa. Định hướng phát triển công nghiệp phụ trợ cũng tạo khả năng tham gia chuỗi cung ứng dệt may, nhựa, cơ khí và các ngành chế biến – chế tạo trong vùng.

Các yếu tố đáng quan tâm gồm:

• Gần trung tâm Nam Định: thuận lợi về lao động và dịch vụ.
• Kết nối Quốc lộ 21: dễ tiếp cận mạng giao thông liên tỉnh.
• Lô đất linh hoạt: diện tích tối thiểu khoảng 3.000 m².
• Hạ tầng môi trường tập trung: có hệ thống cấp nước và xử lý nước thải theo quy hoạch.

Yếu tố cần ưu tiên kiểm tra là tiến độ thực tế, bởi dự án vẫn tiếp tục xử lý công tác giải phóng mặt bằng cuối năm 2025 và thực hiện thủ tục điều chỉnh quyết định thành lập trong năm 2026.

Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định có diện tích 50 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 450 tỷ đồng và do Công ty Cổ phần Tập đoàn BMK phát triển hạ tầng. Sau thay đổi địa giới hành chính, CCN hiện nằm tại xã Nam Hồng, tỉnh Ninh Bình, trong khi tên gắn với Nam Định tiếp tục phù hợp với nhận diện dự án và hệ thống hồ sơ trước đây.

Vị trí trên Quốc lộ 21, gần khu vực đô thị Nam Định và định hướng tập trung vào công nghiệp phụ trợ tạo nền tảng để CCN tiếp nhận các dự án sản xuất quy mô vừa. Tuy nhiên, doanh nghiệp nên kiểm tra cụ thể tình trạng giải phóng mặt bằng, khả năng bàn giao và công suất hạ tầng trước khi lựa chọn vị trí. VKI hỗ trợ rà soát các yếu tố này tại Cụm công nghiệp Tân Thịnh – Nam Định, từ đó xây dựng phương án thuê đất và triển khai nhà máy phù hợp với kế hoạch đầu tư.

>>> Tham khảo: Các sản phẩm khác của VKI tại đây

Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý doanh nghiệp VKI

Địa chỉ: Số 145 Ngọc Hồi – Hoàng Liệt – Hoàng Mai – TP Hà Nội
Hotline: (+84) 346 406 622
Email: contact@vki.vn