Khu công nghiệp Thuận Thành 3 – Bắc Ninh được hình thành với quy mô 300 ha, nằm tại khu vực phía Nam sông Đuống và kết nối thuận lợi với Hà Nội, Quốc lộ 17, các tuyến giao thông hướng Hải Phòng – Quảng Ninh cùng mạng lưới công nghiệp của Bắc Ninh.
Khu công nghiệp Thuận Thành 3 – Bắc Ninh được hình thành với quy mô 300 ha, nằm tại khu vực phía Nam sông Đuống và kết nối thuận lợi với Hà Nội, Quốc lộ 17, các tuyến giao thông hướng Hải Phòng – Quảng Ninh cùng mạng lưới công nghiệp của Bắc Ninh. KCN phát triển theo hướng đa ngành, ưu tiên điện – điện tử, cơ khí, hàng tiêu dùng, chế biến thực phẩm và công nghiệp hỗ trợ; hiện hệ thống Thuận Thành III đã được phân chia, điều chỉnh và mở rộng thành nhiều phân khu với các chủ đầu tư khác nhau. VKI cung cấp các thông tin trọng tâm về vị trí, hạ tầng, ngành nghề, tình hình khai thác và các yếu tố doanh nghiệp cần kiểm tra khi lựa chọn mặt bằng tại dự án.
Khu công nghiệp Thuận Thành 3 – Bắc Ninh được đưa vào quy hoạch phát triển công nghiệp của Bắc Ninh từ năm 2008. Quy mô ban đầu 300 ha sau đó được mở rộng và tổ chức lại thành các phân khu riêng, vì vậy khi khảo sát đầu tư cần xác định chính xác doanh nghiệp đang quan tâm đến phân khu nào.
| Tiêu chí | Thông tin |
| Tên dự án | Khu công nghiệp Thuận Thành III |
| Địa điểm hiện hành | Khu vực các phường Trí Quả và Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh |
| Địa danh trước đây | Khu vực Thanh Khương, Đại Đồng Thành, Song Hồ, Gia Đông, Đình Tổ và lân cận, Thuận Thành, Bắc Ninh |
| Diện tích KCN | 300 ha |
| Thời điểm hình thành quy hoạch | Năm 2008 |
| Cơ cấu phát triển hiện nay | Được tổ chức thành các phân khu riêng |
| Chủ đầu tư tiêu biểu | Công ty Cổ phần Khai Sơn; Công ty Cổ phần Đầu tư Trung Quý Bắc Ninh |
| Tính chất | KCN đa ngành, ưu tiên sản xuất hiện đại và hạn chế tác động môi trường |
| Ngành nghề chính | Điện – điện tử, cơ khí, chế biến thực phẩm, hàng tiêu dùng, dệt may, vật liệu và công nghiệp hỗ trợ |
| Kết nối chính | Quốc lộ 17, ĐT.282B, mạng giao thông phía Nam sông Đuống |
Cơ cấu KCN đã thay đổi đáng kể so với quy hoạch ban đầu. Danh mục KCN của tỉnh năm 2026 ghi nhận Thuận Thành III – Module 1 khoảng 140 ha do Công ty Cổ phần Khai Sơn phát triển, Phân khu B khoảng 329 ha do Công ty Cổ phần Đầu tư Trung Quý Bắc Ninh làm chủ đầu tư và Phân khu C khoảng 196 ha do Công ty TNHH KCN Gilimex Bắc Ninh triển khai. Các diện tích này là những dự án, phân khu pháp lý hiện hành và không nên cộng hoặc đồng nhất với quy mô 300 ha ban đầu.
Khu công nghiệp Thuận Thành 3 – Bắc Ninh được đưa vào quy hoạch phát triển công nghiệp của Bắc Ninh từ năm 2008
Khu công nghiệp Thuận Thành 3 – Bắc Ninh nằm ở phía Nam sông Đuống, gần khu vực đô thị Thuận Thành và có khả năng tiếp cận Hà Nội theo Quốc lộ 17 cùng mạng đường tỉnh. Vị trí giữa Hà Nội, Bắc Ninh và hành lang Hải Phòng tạo điều kiện cho doanh nghiệp tổ chức cả vận chuyển nguyên liệu lẫn phân phối thành phẩm.
Một số khoảng cách tham khảo:
Khả năng tiếp cận Hà Nội trong khoảng cách tương đối ngắn là lợi thế đối với doanh nghiệp cần nguồn nhân lực kỹ thuật, dịch vụ chuyên môn và thị trường tiêu thụ lớn. Hệ thống giao thông trong khu vực cũng đang tiếp tục thay đổi do các dự án kết nối sân bay Gia Bình và mạng đường mới phía Nam sông Đuống.
Khu công nghiệp Thuận Thành 3 – Bắc Ninh nằm ở phía Nam sông Đuống
Thuận Thành III được phát triển theo mô hình đa ngành nhưng định hướng lựa chọn dây chuyền sản xuất hiện đại, sản phẩm có giá trị gia tăng và khả năng kiểm soát môi trường. Cơ cấu ngành giữa các phân khu có thể khác nhau nên doanh nghiệp cần xác nhận điều kiện tiếp nhận tại đúng lô đất dự kiến thuê.
Sản xuất, lắp ráp điện – điện tử, thiết bị, cơ khí và linh kiện là nhóm ngành phù hợp với định hướng của KCN. Vị trí tại Bắc Ninh giúp doanh nghiệp tiếp cận hệ sinh thái điện tử, cơ khí và công nghiệp hỗ trợ đã phát triển mạnh trong tỉnh.
Các dây chuyền có xi mạ, hóa chất hoặc xử lý bề mặt cần được rà soát riêng về yêu cầu môi trường.
KCN có khả năng tiếp nhận sản xuất hàng tiêu dùng, may mặc và một số hoạt động công nghiệp nhẹ. Nhóm ngành này có thể khai thác nguồn lao động tại khu vực Thuận Thành và các địa bàn lân cận.
Khả năng bố trí những công đoạn sử dụng nhiều nước hoặc hóa chất phải được xác nhận theo hồ sơ môi trường của từng phân khu.
Chế biến nông sản, thực phẩm, bao bì, linh kiện và sản phẩm hỗ trợ sản xuất cũng nằm trong cơ cấu ngành phù hợp. Đây là những lĩnh vực có thể tận dụng đồng thời thị trường Hà Nội và mạng lưới doanh nghiệp sản xuất tại Bắc Ninh.
Hạ tầng Thuận Thành III không hoàn toàn đồng nhất giữa các phân khu do được phát triển bởi những chủ đầu tư khác nhau. Vì vậy, các thông số điện, nước và xử lý nước thải cần được đối chiếu theo vị trí thực tế thay vì sử dụng một bộ thông số chung cho toàn bộ dự án.
Các khu vực đã khai thác có hệ thống đường nội bộ kết nối đến từng lô nhà máy, đi kèm chiếu sáng, thoát nước và hạ tầng kỹ thuật. Một số trục đường chính được thiết kế để phục vụ xe tải và container.
Doanh nghiệp nên khảo sát trực tiếp tuyến vận chuyển từ lô đất đến Quốc lộ 17 hoặc ĐT.282B nhằm đánh giá tải trọng, bán kính quay xe và thời gian vận chuyển thực tế.
KCN đang được cấp điện từ hệ thống điện khu vực Thuận Thành; tài liệu ngành điện năm 2026 tiếp tục ghi nhận các tuyến cấp điện phục vụ KCN Thuận Thành III.
Các tài liệu kỹ thuật của từng phân khu ghi nhận công suất cấp nước khác nhau. Chẳng hạn, Phân khu B được giới thiệu với hệ thống cấp nước khoảng 20.000 m³/ngày đêm, trong khi các thông số cũ của khu Khai Sơn thấp hơn đáng kể. Vì vậy, nhu cầu cấp nước cần được xác nhận theo đúng phân khu.
KCN đã có nhà máy xử lý nước thải phục vụ các doanh nghiệp đang hoạt động; báo cáo môi trường của tỉnh năm 2025 tiếp tục ghi nhận Nhà máy xử lý nước thải KCN Thuận Thành III.
Đối với Phân khu B, hồ sơ và tài liệu kỹ thuật ghi nhận hệ thống nước mưa và nước thải được tách riêng, công suất xử lý được thiết kế lên tới khoảng 15.000 m³/ngày đêm. Thông số áp dụng cho các phân khu khác có thể khác biệt.
Mạng viễn thông, internet và truyền dữ liệu được triển khai phục vụ các doanh nghiệp sản xuất. Hệ thống cấp nước chữa cháy được bố trí dọc các tuyến đường, kết hợp với hạ tầng PCCC riêng tại từng nhà máy.
Doanh nghiệp vẫn phải thiết kế và hoàn thiện hệ thống PCCC theo công năng, diện tích và đặc điểm dây chuyền sản xuất của mình.
Thuận Thành nằm gần Hà Nội nhưng đồng thời tiếp cận mạng lưới công nghiệp của Bắc Ninh, tạo vị trí tương đối cân bằng giữa thị trường tiêu thụ, nhân lực và chuỗi sản xuất. Đây là yếu tố phù hợp với doanh nghiệp phụ trợ không nhất thiết phải đặt nhà máy trực tiếp tại các KCN điện tử có mật độ khai thác cao ở phía Bắc tỉnh.
Hệ thống Thuận Thành III cũng đang tiếp tục mở rộng. Phân khu B được điều chỉnh quy hoạch cuối năm 2025 lên khoảng 329,87 ha, trong khi Phân khu C gần 196 ha đang triển khai giải phóng mặt bằng trong năm 2026. Điều này cho thấy khu vực còn dư địa phát triển công nghiệp trong trung và dài hạn.
Các khu vực của Thuận Thành III đang ở những giai đoạn phát triển khác nhau. Module 1 của Khai Sơn đã có doanh nghiệp hoạt động và hệ thống xử lý nước thải riêng, trong khi Phân khu B tiếp tục điều chỉnh quy hoạch và Phân khu C mới bước vào quá trình thu hồi, giải phóng mặt bằng.
Vì vậy, không nên sử dụng một tỷ lệ lấp đầy duy nhất cho toàn bộ Khu công nghiệp Thuận Thành 3. Khi khảo sát, doanh nghiệp cần xác nhận:
Tình hình khai thác và quỹ đất Khu công nghiệp Thuận Thành 3 – Bắc Ninh
Giá thuê tại Thuận Thành III có sự khác biệt theo phân khu, vị trí, diện tích và thời hạn còn lại. Những bảng giá cũ hoặc giá trên nguồn môi giới không nên được sử dụng làm báo giá chính thức nếu chưa xác nhận với chủ đầu tư hạ tầng.
Ngoài tiền thuê đất, doanh nghiệp cần tính đến phí quản lý, điện, nước, xử lý nước thải, đấu nối kỹ thuật, xây dựng nhà máy và logistics.
Các chính sách miễn, giảm thuế trong tài liệu cũ cũng không nên áp dụng mặc định. Ưu đãi đối với dự án mới phụ thuộc quy định pháp luật hiện hành, ngành nghề, công nghệ, quy mô và các điều kiện cụ thể của nhà đầu tư.
Khu công nghiệp Thuận Thành 3 – Bắc Ninh có lợi thế về khoảng cách đến Hà Nội, khả năng kết nối các trung tâm công nghiệp phía Bắc và quy mô phát triển ngày càng mở rộng. KCN phù hợp với doanh nghiệp điện – điện tử, cơ khí, hàng tiêu dùng, thực phẩm và công nghiệp hỗ trợ cần địa điểm sản xuất ở phía Nam Bắc Ninh.
Các yếu tố đáng lưu ý gồm:
Điểm quan trọng nhất khi lựa chọn dự án là xác định đúng phân khu, chủ đầu tư và tình trạng pháp lý của lô đất, bởi cấu trúc Thuận Thành III hiện nay đã khác đáng kể so với quy hoạch 300 ha ban đầu.
Khu công nghiệp Thuận Thành 3 – Bắc Ninh được hình thành với quy mô 300 ha và hiện là một phần của không gian công nghiệp Thuận Thành III đang tiếp tục được điều chỉnh, mở rộng thành nhiều phân khu. Vị trí gần Hà Nội, kết nối thuận lợi với các trung tâm sản xuất phía Bắc và cơ cấu ngành đa dạng tạo điều kiện cho nhiều nhóm doanh nghiệp chế biến – chế tạo và công nghiệp hỗ trợ.
Trong bối cảnh Module 1, Phân khu B và Phân khu C có quy mô, chủ đầu tư và tiến độ khác nhau, doanh nghiệp cần thẩm định riêng từng vị trí thay vì đánh giá toàn KCN như một dự án đồng nhất. VKI hỗ trợ rà soát quỹ đất, chủ đầu tư, pháp lý, hạ tầng và điều kiện tiếp nhận ngành nghề tại Khu công nghiệp Thuận Thành III, giúp doanh nghiệp lựa chọn phương án mặt bằng phù hợp với kế hoạch sản xuất dài hạn.
>>> Tham khảo: Các sản phẩm khác của VKI tại đây
Địa chỉ: Số 145 Ngọc Hồi – Hoàng Liệt – Hoàng Mai – TP Hà Nội
Hotline: (+84) 346 406 622
Email: contact@vki.vn
